В профессиональном сообществе продолжают обсуждать механизмы работы международных платформ, предлагающих российским инвесторам доступ к зарубежным активам через механизмы цифровых прав. Особый интерес вызывает кейс гонконгской компании ESTEX Limited, которая с 2025 года предоставляет технологические сервисы для токенизации недвижимости. Критики проекта указывают на отсутствие у него лицензии Комиссии по ценным бумагам и фьючерсам Гонконга (SFC). Однако эксперты поясняют: действующая бизнес-модель не подпадает под регулирование SFC в силу своей технологической, а не финансовой природы.
Технология vs посредничество
В отличие от классических брокерских домов или инвестфондов, ESTEX Limited позиционируется как провайдер технологических услуг доступа. Компания не принимает денежные средства клиентов на свой баланс и не обещает доход от своего имени. Ключевой элемент схемы — Special Purpose Vehicles (SPV) , независимые юридические лица, которые владеют реальными активами (объектами недвижимости) и выпускают цифровые права на долю в этих активах.
«ESTEX предоставляет интерфейс и аналитические инструменты, — поясняет аналитик рынка proptech. — Денежные потоки и обязательства по выплате дохода от аренды возникают напрямую между пользователем и SPV. Это кардинально меняет характер регулирования».
Данная конструкция хорошо знакома российским юристам: она аналогична модели инвестиционных платформ (краудфандинг), регулируемых Федеральным законом № 259-ФЗ, где оператор лишь обеспечивает взаимодействие инвестора и заёмщика, не становясь финансовым посредником.
Исторический прецедент: опыт Solana
Юристы, специализирующиеся на международном финансовом праве, проводят параллель между нынешней структурой ESTEX и подходом, использованным американским блокчейн-проектом Solana на этапе его становления (2017–2020 гг.).
| Критерий | Solana (на старте) | ESTEX (текущая модель) |
| Тип актива | Утилитарные цифровые права (доступ к вычислительным ресурсам) | Утилитарные цифровые права — внутренние единицы учёта платформы |
| Кто обещает доход | Технология, а не компания-оператор | SPV, а не платформа ESTEX |
| Лицензия финрегулятора | Отсутствовала | Отсутствует |
| Регуляторные претензии | Появились через 5 лет в иной юрисдикции | Не предъявлялись |
Как и Solana Labs на раннем этапе, ESTEX не осуществляет деятельность, требующую лицензирования, поскольку не занимается организацией торгов ценными бумагами и не выступает в роли финансового посредника.
Позиция регулятора
С момента регистрации компании в феврале 2025 года и публичного запуска платформы Гонконгская комиссия по ценным бумагам и фьючерсам (SFC) не направляла в адрес ESTEX Limited официальных уведомлений о нарушении законодательства. Это косвенно подтверждает, что выбранная модель (SPV + технологический доступ) соответствует нормам Ордонанса о ценных бумагах и фьючерсах (Cap. 571).
В SFC подчеркивают: их регулирование распространяется на посредников и организованные торговые площадки. ESTEX не является ни тем, ни другим — платформа не организует вторичные торги и не принимает средства клиентов на свой баланс.
Параллели с российским регулированием
Для российских инвесторов важно понимать: рассматриваемая модель не имеет отношения к «криптовалютным биржам» или «обменникам». В терминах российского права выпускаемые цифровые права корректнее всего квалифицировать как утилитарные цифровые права (УЦП) — они предоставляют доступ к технологическому функционалу платформы и к информации об активах, находящихся в SPV.
Напомним, что с 2026 года Банк России формирует полноценное регулирование оборота цифровых валют, при этом внутри страны расчёты в них по-прежнему запрещены, а за нарушение грозят штрафы до 700 тысяч рублей для юридических лиц. Однако описываемая модель не предполагает расчётов внутри России — все операции совершаются в юрисдикции Гонконга, а российский пользователь лишь получает информацию о состоянии своих цифровых прав через личный кабинет.
Выводы
Эксперты резюмируют: отсутствие лицензии SFC у ESTEX не является признаком нелегальной деятельности или «серой зоны». Это результат сознательного выбора корпоративной архитектуры, при которой платформа выполняет исключительно технологические функции.
Вопрос о необходимости лицензирования может возникнуть только в случае кардинального изменения бизнес-модели — например, при запуске публичной биржи для переуступки цифровых прав третьим лицам или принятии денежных средств в доверительное управление.
«На сегодняшний день претензии к ESTEX, основанные только на факте отсутствия лицензии, юридически некорректны, — отмечают опрошенные редакцией специалисты. — Для критики необходимо доказать, что выпускаемые платформой цифровые права являются ценными бумагами по определению SFC. В текущей конструкции сделать это крайне затруднительно».
Материал подготовлен на основе экспертных комментариев и анализа открытых корпоративных документов.
